Por: ALEJANDRO GUAYARA M.

Abogado Arce Rojas Consultores y Cia. S.A.S

La pandemia ha sido tan estremecedora por sus efectos, como reveladora en las formas que se han adoptado para mitigarlos. En todos los ámbitos se han hecho descubrimientos que solo han surgido gracias a la necesidad de superar los obstáculos creados por el aislamiento:  hemos visto florecer virtualmente a los artistas, los chefs y los ingenieros; también las clases, las cuales son desafiadas por el mar de la información disponible que permitiría cuestionarlo todo y de lo que muchos no se habían percatado; se han evidenciado grandes carencias y algunas que parecían grandes necesidades han delatado su trivialidad ante la nueva realidad que se debe construir. 

Uno de esos milagros ha sido la posibilidad de llevar a cabo avalúos de manera virtual, pues el estado de emergencia generó la necesidad de pensar y proponer la posibilidad real de realizar avalúos a distancia o mediante “visitas virtuales asistidas”, procedimiento novedoso en nuestro país que ahora esperamos que perdure. Veamos.

En materia judicial, se ha vuelto la mirada a diversos mecanismos y recursos tecnológicos que, aunque estaban ya consagrados en la ley desde hace algún tiempo, se atisbaban como “cosas del futuro” que algún día seguramente serían utilizadas, como por ejemplo los poderes sin firma autógrafa ni mecánica y sin presentación personal, las notificaciones exclusivamente electrónicas, los expedientes totalmente digitales o las audiencias virtuales como regla y no como excepción.

Es seguro que al volver a la “normalidad”, no querremos y tal vez ni siquiera podremos retornar a la congestionada baranda judicial para saborear las amargas esquinas de las hojas de voluminosos expedientes, práctica que gracias a la pandemia veremos como algo inaudito si podemos acceder con un clic a cualquier parte del proceso, a pesar de algunas voces que reclamarán el olor típico del papel archivado.

En estos momentos, justamente ante la necesidad de buscar alternativas a la movilidad restringida que ha impedido realizar visitas a algunos predios objeto de avalúos en procesos judiciales en curso o que deben ser estudiados para presentar pruebas periciales en eventuales demandas, uno de los clientes consultó a un equipo de ARCE ROJAS CONSULTORES Y CIA. S.A.S. la posibilidad inédita de realizar inspecciones a distancia para construir pruebas periciales sobre inmuebles, puesto que cada localidad tenía sus regulaciones sobre cuarentenas obligatorias, horarios y turnos por cédula para poder salir o cierres inesperados por aumento de los ritmos de contagio.

Esto nos llevó, en primer lugar, a la revisión de la normatividad que habitualmente considerábamos el universo legal aplicable frente a los avalúos, es decir, el decreto 1420 de 1998, la resolución 620 de 2008 del I.G.A.C. y, en materia del dictamen pericial, los artículos 226 y siguientes de la ley 1564 de 2012 (código general del proceso). De todo este material, frente al problema planteado, logramos extraer algunas gotas del aceite requerido:

El numeral 4º del artículo 6º del decreto 620 de 2008 nos sugería que una persona podría ser quien visitara el predio y otra la que firmara el avalúo. Veamos:

“ARTÍCULO 6o. ETAPAS PARA ELABORACIÓN DE LOS AVALÚOS. Para la elaboración de los avalúos utilizando cualquiera de los métodos enunciados anteriormente deben realizarse las siguientes etapas:

(…)4. Reconocimiento en terreno del bien objeto de avalúo. En todos los casos dicho reconocimiento deberá ser adelantado por una persona con las mismas características técnicas y profesionales de la persona que ha de liquidar y firmar el avalúo (…) 

Lo malo de esta alternativa, que además no autoriza abiertamente los avalúos no presenciales, es que el visitante debe tener “las mismas características técnicas y profesionales” de quien ha de liquidar y firmar el avalúo, categoría sobre la que no hallamos definición legal alguna, por lo que no encontramos firmeza en esta regulación. El avalúo así obtenido podría ser objetado tanto por la parte contraria como por el mismo operador judicial si consideraba que quien estuvo presente en el predio no tenía las “mismas” condiciones técnicas y profesionales. 

Para tratar de dar mayor fortaleza a esta posibilidad, no quedaría otro camino que acudir ante las autoridades competentes en materia de avalúos (IGAC [1], ANA [2], ANAV [3] y demás entidades consultivas. Hoy día existen dos ERAS [4] autorizadas por la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) y son ANA y ANAV, para verificar el alcance de dicha expresión y cómo puede entenderse válidamente para efectos de establecer quien puede ser “par” del responsable del avalúo para efectos de la visita técnica realizada por otro profesional; claro que por tratarse de conceptos no serían de obligatoria observancia, por lo que los operadores judiciales podrían apartarse de ellos y por esto aún no quedamos satisfechos frente a la seguridad de aplicar esta norma, aunque consideramos que sería un avance contar con dicho concepto.

En este punto, algunos profesionales expertos en avalúos nos remitieron a dos normas de coyuntura expedidas justamente en tiempos de pandemia que eventualmente podrían ser la solución que buscamos:

1. i) El decreto 890 de 2020 expedido por el Ministerio de salud y protección social que establece los protocolos de bioseguridad para el sector inmobiliario y en cuyo anexo técnico trató el tema de la práctica de los avalúos, por una parte,  y por otra,  ii) el BOLETÍN OFICIAL NORMATIVO N° 0002  del  21 de abril  de 2020 emitido por la CORPORACIÓN AUTORREGULADOR NACIONAL DE AVALUADORES – A.N.A., mediante el cual se expidió el “Instructivo para la realización de visitas durante las medidas de confinamiento establecidas por las autoridades del orden nacional o local, relacionadas con el coronavirus covid-19”.

El decreto 890 de 2020, en materia de avalúos sí establece transitoriamente una modalidad que permite, sin condiciones especiales, transmitir en vivo la información a un perito que la recibe para elaborar su experticia [5]:

“Cuando ésta sea un requisito de ley, se han definido  dos  modalidades  de  visitas  técnicas:  visita técnica presencial y visita técnica virtual asistida en vivo; realizando la excepción de visitas técnicas virtuales asistidas en vivo para bienes que tengan relación con el Estado o los  procesos  de enajenación por obra pública, o para los  inmuebles  que  no cuenten  con  la  información  suficiente, como datos de áreas o problemas de estabilidad  y  que deban  ser verificadas  de manera  presencial”. 

No obstante, esta norma es de carácter transitorio y solamente operará para inmuebles “que no cuenten con información suficiente o problemas de estabilidad”, por lo que no constituye una herramienta general que solucione lo consultado.

La segunda norma a la que nos remitieron es el boletín oficial de la A.N.A. del 21 de abril de 2020, documento gremial pero que es emitido por una de las autoridades autorreguladoras de los profesionales avaluadores y que en su articulado se autodenomina como “obligatoria”, para sus integrantes, declara que, aunque prevalece la modalidad presencial, puede utilizarse una modalidad  especial no presencial que se aplicará solo bajo la vigencia de normas restrictivas de carácter nacional o local, por lo cual se considera pertinente su aprehensión pues es probable que las restricciones locales permanezcan vigentes por un período prolongado. 

El numeral 5.2.2.1. del citado boletín indica que si se opta por la modalidad de verificación remota: “La inspección del bien objeto del avalúo, en primera instancia se realizará mediante el uso de la tecnología, estableciendo una cita para que el ocupante ó propietario del bien objeto del avalúo permita una inspección virtual mediante un enlace de video en vivo, como videollamadas, FaceTime, WhatsApp, Skype, Zoom, etc. El propietario u ocupante deberá (i) autorizar la grabación de la visita y el uso de tales datos de conformidad con las normas de protección de datos aplicable, (ii) realizar un recorrido en video por el interior de la propiedad o respecto del bien objeto del avalúo y (iii) el valuador le dirigirá la misma indicando sobre cuáles características de la propiedad o el bien debe enfocarse.” (…)

Por su parte, el numeral 5.2.2.1.4. establece que “La videoconferencia debe terminarse con un resumen de los elementos que le pueden llegar a generar preocupación al valuador, la identificación de cada uno de los participantes, los datos de identificación del bien, así como la indicación de la fecha y la hora en que termine la visita“.

Y el numeral 5.2.2.1.5. indica que “La inspección virtual debe registrarse y guardarse para ser anexada al avalúo”. 

Felizmente también esta norma sí define lo que al inicio de nuestra exploración echamos de menos y es quién puede ser el “par” en campo del perito avaluador que liquida y suscribe el dictamen, pues en el numeral 6º  el boletín indica que “para la aplicación de las normas aquí señaladas, el valuador solo podrá buscar apoyo de valuadores que se encuentren activos en el Registro Abierto de Valuadores – RAA, no podrá delegar en terceros, y dejará constancia dentro del informe, los datos del valuador con el cual se apoya”. 

Frente al alcance y oponibilidad de este boletín normativo de la ANA, expertos avaluadores advierten que, aunque las ERAS (Entidades Reconocidas de Autorregulación de Avaluadores establecidas por la ley 1673 de 2013) son autoridades que tienen importancia como organismos de acreditación y disciplinarios, no pueden emitir normas que puedan considerarse válidas para la práctica de los avalúos, pues la única normatividad que puede considerarse de carácter obligatorio es la expedida por el I.G.A.C., por lo cual el boletín normativo consultado no puede considerarse una normatividad vigente y aplicable en materia de avalúos, por lo cual, para nuestra búsqueda, solo puede considerarse un material de referencia que incluye algunos procedimientos y planteamientos muy interesantes, pero que no son oponibles para efectos de la práctica de avalúos no presenciales.

En consecuencia, el estado de emergencia generó la necesidad de pensar y proponer la posibilidad real de realizar avalúos a distancia o mediante “visitas virtuales asistidas” o plantear procedimientos como los indicados por el boletín normativo de la ANA, que incluye algunos procedimientos y definiciones que bien podrían ser adoptados por una futura legislación permanente que regule avalúos no presenciales que podrían ser de gran utilidad para agilizar la realización de estos experticios, especialmente a nivel urbano o sobre inmuebles que permitan utilizar los medios tecnológicos. Frente a la gran mayoría del territorio nacional que no cuenta con una conectividad efectiva, estos procedimientos no presenciales solo tendrán vigencia, se reitera, si son adoptados como legislación permanente mediante decretos o resoluciones válidamente expedidos, cuando se extienda la cobertura informática que permita su aplicación.

Si esto es así, estas propuestas e ideas sobre procedimientos nuevos  para realizar avalúos asistidos y no presenciales que trajo consigo el estado de excepción bien podrían convertirse en la regla y dejarían de ser una excepción en la nueva “normalidad”. Los milagros de la pandemia. 

[1] Instituto  Geográfico Agustin Codazzi, 

[2]  Autorregulador Nacional de Avaluadores – A.N.A

[3]  Corporation  Colombiana autorreguladora  de avaluadores A.N.A.V.

[4] Entidades Reconocidas de Autorregulación de Avaluadores establecidas por la Ley 1673 de 2013

[5]  Ministerio de Salud y Protección Social Decreto 890 de 2020. Numerales “3.6.1. Avalúos “ y “3.6.2.Realización de visita técnica”